도서 소개

수많은 부동산 고수를 배출한 ‘고수들의 스승’이자 1세대 투자자 부동산 김사부가 돌아왔다. 2007년 ‘전세 레버리지 기법’을 처음 공개하며 투자자들 사이에서 큰 열풍을 불러왔던 김사부. 25년 이상 부동산 시장에서 강세장과 하락장을 모두 겪은 김사부가 현재 시장의 변화를 파악하고, 그것을 이용해 5천만 원으로 20억 원 그리고 월 1000만 원의 현금흐름까지 만드는 투자 로드맵을 제시한다. 부동산 시장은 강세장, 하락장, 약세장의 사이클을 거치며 반복된다. 하지만 많은 이들이 최근 초고가 아파트와 최상급 입지만 오르며 사이클의 주기가 사라지고 모호해졌다고 말한다. 하지만 김사부가 바라보는 시장은 다르다. 시장의 사이클은 여러 변화를 겪으며 더욱 명확해졌고 더욱 빨라졌다. 이러한 부동산 시장의 사이클을 이용해 4년에 100%의 수익률을 내고, 양도세 비과세 전략을 이용해 최대의 수익률을 내 결국 20억 원의 자산을 만드는 방법을 알려준다.

  출판사 리뷰

“부의 초격차를 만드는 레버리지 투자 시스템”
‘고수들의 스승’ 1세대 투자자의 부동산 소액 투자 결정판!

수많은 부동산 고수를 배출한 ‘고수들의 스승’이자 1세대 투자자 부동산 김사부가 돌아왔다! 2007년 ‘전세 레버리지 기법’을 처음 공개하며 투자자들 사이에서 큰 열풍을 불러왔던 김사부. 25년 이상 부동산 시장에서 강세장과 하락장을 모두 겪은 김사부가 현재 시장의 변화를 파악하고, 그것을 이용해 5천만 원으로 20억 원 그리고 월 1000만 원의 현금흐름까지 만드는 투자 로드맵을 제시한다.

부동산 시장은 강세장, 하락장, 약세장의 사이클을 거치며 반복된다. 하지만 많은 이들이 최근 초고가 아파트와 최상급 입지만 오르며 사이클의 주기가 사라지고 모호해졌다고 말한다. 하지만 김사부가 바라보는 시장은 다르다. 시장의 사이클은 여러 변화를 겪으며 더욱 명확해졌고 더욱 빨라졌다. 이러한 부동산 시장의 사이클을 이용해 4년에 100%의 수익률을 내고, 양도세 비과세 전략을 이용해 최대의 수익률을 내 결국 20억 원의 자산을 만드는 방법을 알려준다.

저자의 시그니처 투자법인 ‘전세 레버리지 기법’ 또한 현재 시장에 맞춰 새롭게 재탄생했다. 전세 레버리지 투자는 부동산 전세금을 활용하여 부동산을 계속 매입하며 자산을 늘리는 방법으로, 취득세와 보유세 부담이 높아진 지금은 이 전략을 사용할 수 없게 되었다. 그래서 『부동산 투자 황금 로드맵』에서는 아파트와 재개발 입주권 투자를 통해 부동산은 최소한으로 보유하면서 세금 부담을 줄이고, 내 집과 월 1000만 원 이상의 현금흐름을 세팅하는 새로운 방법을 제안한다.

투자 로드맵은 목표가 실패했을 경우나 정책이나 규제가 바뀌었을 경우, 외부의 변화가 생길 때 어떻게 대처해야 하는지에 따라 여러 플랜을 제시하고 있어 변화에 유연하게 대처할 수 있다. 또한 투자금이나 투자 기간을 각자의 상황에 맞게 설정하고 실천할 수 있는 현실적인 목표를 제시하는 만큼, 이 책에 나온 로드맵을 그대로 따라가기만 하면 투자에 특출난 재능이 없는 평범한 사람이라도 목표한 자산을 달성하고 원하는 삶을 살 수 있다.

“더욱 혼란스러워진 부동산 시장, 투자 로드맵을 따라가라!”
수많은 부동산 고수를 배출한 ‘고수들의 스승’이자 1세대 투자자 김사부,
불패의 투자 공식이 현재 시장 변화에 맞춰 업그레이드되어 돌아오다!

25년 이상 투자하며 호황과 불황을 모두 겪은 1세대 투자자 부동산 김사부. 그의 저서 『부동산 투자의 정석』은 2007년 출간된 이후 두 번의 개정을 거치며 부동산 투자 필독서로 자리 잡았다. 특히 도서가 절판되었을 당시, 투자자들 사이에서 책에 수록된 지역이 높은 상승을 했다는 사실이 알려지면서 20배가 넘는 중고가로 거래되기도 했다. 이후 시장의 상황과 정부의 정책이 변함에 따라 투자 전략과 투자법 또한 많이 바뀌었는데, 이 책에서 김사부는 시장의 변화를 짚어내고 새로운 투자 전략을 제시한다.

그동안 부동산 시장에는 크게 세 가지의 변화가 있었다. 첫째는 주택 수를 한없이 늘릴 수 없게 되었다는 점이다. 취득세와 보유세 부담이 커지면서 여러 채의 부동산에 투자할 수 없게 되었다. 이로 인해 시장에는 ‘똘똘한 한 채’ 열풍이 불며 가장 좋은 물건 딱 한 채에 투자하기 시작했고, 초고가 아파트로 수요가 쏠리는 현상을 낳았다. 두 번째는 정보의 공유가 활발해지며 사람들이 더욱 빠르고 정확하게 부동산 정보를 접하게 되었다는 점이다. 그래서 더 이상 시장에 물건을 던져 혼란을 주거나 잘못된 투자를 하는 사람들이 없어졌다.

이러한 변화로 인해 아주 중요한 세 번째 변화가 발생했는데, 바로 부동산 사이클이 더욱 명확해졌다는 점이다. 사이클은 보통 5~10년의 주기를 갖지만 사람들이 부동산 시장에 많은 관심을 갖고 발 빠르게 움직이며 강세장, 하락장, 약세장의 흐름이 더욱 뚜렷해졌다. 대신 사이클의 주기도 전보다 더욱 짧아졌고 수익을 내기에는 더욱 좋은 상황이 되었다. 책에서는 이러한 사이클의 변화를 투자의 기회로 삼고 시장에 맞추어 투자하는 방법을 안내한다. 조금이라도 더 돈을 벌기 위해 전전긍긍했던 투자자라면 이제 시장의 흐름에 맞춰 여유롭게 투자할 수 있다.

“종잣돈 5000만 원으로 20억 원을 만들고,
월 1000만 원의 현금흐름까지 세팅하는 전세 레버리지 전략!”
황금 숫자 ‘4년에 100% 수익률’ 달성하며 자산을 불리는 방법 대공개!

몇 년간 부동산 시장에 불어온 똘똘한 한 채 열풍으로 가진 자산을 모두 팔아 한 채로 갈아탄 이들이 많다. 하지만 똘똘한 한 채가 있어도 거기에 들어간 돈은 당장 쓰지 못하는 돈이고, 대출까지 받았다면 다달이 이자를 내 오히려 돈이 계속해서 빠져나가니 생활은 더욱 궁핍해진다. 그래서 저자는 진정한 부자의 여유로운 삶을 위해서는 계속해서 돈이 들어오는 시스템을 만드는 것이 최우선이라 말하며 이 시스템을 두 가지 로드맵으로 제시한다.

책에서 소개하는 첫 번째 황금 로드맵 ‘부동산 사이클링 기법’은 부동산 사이클의 주기를 이용하여 4년마다 투자금의 100% 수익을 낸다. 4년에 100%의 수익률은 시장의 사이클을 잘 파악하고 좋은 부동산을 골라내 투자한다면 쉽게 달성할 수 있다. 특히 이 기법은 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 혜택을 이용해서 최대한의 수익을 낼 수 있고, 사이클을 잘 이용한다면 4년보다 짧은 기간 안에 더욱 큰 수익을 낼 수도 있다. 이렇게 12년간 투자해 결국 5천만 원으로 20억 원을 만드는 전략을 연차별 매수 및 매도 플랜과 실제 사례를 통해 알려준다. ‘부동산 사이클링 기법’은 자금이 적을수록 가진 투자금을 모두 활용하여 투자하기 유리하기에 소액 투자자에게 딱 맞는 로드맵이다.

두 번째 황금 로드맵 ‘수익형 전세 레버리지 기법’은 ‘부동산 사이클링 기법’으로 자금을 불린 이들의 다음 스텝이다. 모은 돈으로 내 집 마련과 투자를 동시에 해서 1000만 원 이상의 현금흐름을 만들 수 있다. 현재는 주택 수를 고려하지 않을 수 없기에, 재개발 입주권에 투자하여 세금 부담을 줄이고 추후 완공된 새 아파트를 보유하여 자금을 회수하는 전략을 취한다. 배당주나 상가보다 수익률이 높고 더 편하게 투자할 수 있으며, 똘똘한 한 채를 보유하고 있는 것보다 더 빠르게 부자의 삶을 살 수 있다. 이 기법은 현재 시장 상황에 맞게 최소한의 주택만 보유하면서 다달이 현금이 들어오는 시스템을 만드는 가장 현실적인 전략이다.

“돈 버는 ‘원리’를 알면 시장, 정권, 규제가 바뀌어도 반드시 성공한다!”
투자금 회수율 100%, 상승률 6~8배!
실제 사례로 배우는 서울 및 수도권 재개발 입주권 성공 플랜!

부동산 투자는 ‘기술’로 하는 것이 아니다. 먼저 ‘원리’를 파악하고 이용해야 한다. 투자의 원리를 알면 시장의 상황이 바뀌거나 새로운 규제가 나온다고 해도 계속해서 성공 투자를 이어갈 수 있다. 지금은 분양권에 투자하면 투자금이 적게 들어가 유리하다거나 신축 아파트가 좋다는 사실 등은 모두가 알고 있지만, 얼마 전까지만 해도 사람들은 분양권이나 신축 아파트 투자가 불안하다고 생각했고 쉽게 돈을 벌 수 있는 투자의 ‘원리’를 알지 못했다. 현재 이처럼 남들보다 먼저 기회를 잡아 돈을 벌 수 있지만 어렵고 불확실하다는 이유로 아직 많은 이들이 주목하지 않은 분야가 바로 ‘재개발 입주권’ 투자다.

재개발 입주권은 추후 새 아파트가 된다는 장점뿐만 아니라 투자금 회수율이 높아 계속해서 재투자를 이어갈 수 있다는 강점이 있다. 책에서는 경희궁자이(돈의문뉴타운 1구역), 마포프레스티지자이(염리 3구역) 등 실제 단지를 통해 강세장과 하락장에서 투자했을 때의 사례와 각 투자 내역, 수익률 등을 소개한다. 투자에 실패했을 때 어떻게 대처해야 하는지에 대한 솔루션, 강세장이나 거품이 도래했을 때는 어떤 물건에 투자해야 하는지까지 알려주며 리스크를 줄이고 수익률을 극대화할 수 있도록 도와준다. 또한 이 책에서 최초로 공개되는 ‘투자 점수 시스템’은 저자가 빠르고 간단하게 아파트의 투자성을 알아보기 위해 만든 공식으로, 물건에 점수를 매겨 가치를 매우 쉽고 빠르게 파악할 수 있다. 중간중간 ‘내 집 마련 팁’ ‘전세 마련할 때 주의할 점’ ‘다주택자의 플랜’ 등을 통해 현실적인 조언까지 얻을 수 있다.




약세장에 대한 가장 큰 오해는 부동산이 계속 하락한다고 생각하는 것이다. 앞서 말한 것처럼 부동산은 전체적으로 보면 우상향한다. 이유는 간단하다. 짜장면값이 30년 전과 지금 다른 것과 똑같은 원리다. 인플레이션 때문에 자산 가격은 상승한다(더 정확히는 통화팽창 때문이다). 그런데 부동산은 희소한 자산이다 보니 상승세가 인플레이션의 몇 배를 뛰어넘는다. 어쨌든 결국 부동산은 우상향한다. 그래서 하락을 멈추게 된다면 다시 완만한 상승을 한다.
그런데 이 ‘완만한 상승’을 오해하면 안 된다. 완만한 상승이라고 해도 부동산은 단위가 크기 때문에 일반인에게는 매우 의미 있는 상승이다. 10%만 상승했다고 해도 3억 원이면 3000만 원이고, 30억 원이면 3억 원이다. 부동산은 6개월 만에 3억 원이 오를 수도 있고, 약세장에서도 그런 일이 벌어진다.
_ 2장 「약세장을 알아보는 법」

만약 과거의 부동산 강세장을 경험한 사람들에게 “다시 예전과 같은 강세장이 올 거라고 생각하십니까?”라고 묻는다면 뭐라고 답할까? 대부분의 사람이 “절대 그렇지 않을 거 같다”라고 답할 가능성이 높다. 지금도 이미 부동산이 비싸다고 생각하기에 여기서 더 비싸진다는 것이 믿어지지 않고, 지금도 일부 부동산은 계속 오르는데 다시 강세장이 와서 폭등한다는 것이 도저히 믿어지지 않기 때문이다. 또 이런 상황에서 정부가 부동산에 대한 규제를 확 풀어줄 것 같지 않다는 이유도 있다.
그런데 이와 같은 생각은 부동산 가격의 원리를 잘 모르기 때문에 갖는 오해다. 부동산에 사이클이 존재하는 가장 큰 이유는, 대중의 부동산 시장에 대한 견해 때문이다. 대중은 부동산 시장에 대해서 항상 같은 견해를 갖고 있지 않다. 매우 긍정적인 시각을 가지고 있을 때도 있고, 반대로 매우 부정적인 시각을 가지고 있을 때도 있다. 이렇게 그 시각은 냉탕, 온탕처럼 완전히 뒤집힌다. 대중이 부동산을 통해 돈을 쉽게 벌 수 있는지, 없는지에 따라 인식이 달라지기 때문이다. 다시 말해 내가 마음만 먹으면 부동산 투자를 쉽게 할 수 있을 때가 있고, 마음을 먹었다고 해도 부동산 시장에 쉽게 참여할 수 없는 때가 있다. 강세장과 약세장은 앞서 설명한 대로 여러 가지 특징이 존재하지만, 그중에서도 가장 명확한 차이점은 바로 이렇게 ‘대중’이 시장에 참여할 수 있는 시점이냐 그렇지 않느냐이다.
_ 2장 「과거와 같은 상승이 재현될까?」

  작가 소개

지은이 : 김원철
수많은 부동산 전문가에게 큰 영향을 준 ‘고수들의 스승’이자 부동산 투자 자문과 교육 및 부동산 개발 회사의 대표다. 약 20년간 두 번의 개정을 거친 스테디셀러 『부동산 투자의 정석』은 부동산 투자자들 사이에서 필독서로 꼽힐 뿐 아니라, 절판 당시 책에 실린 지역과 단지가 몇 년 후 폭등하며 높은 수익을 냈다는 사실이 알려지면서 20만 원의 중고가로 거래되기도 했다.2009년 강남의 주도권이 도곡동에서 반포로 이동한다는 점과 2014~2015년 고덕래미안힐스테이트를 비롯한 서울의 미분양이 큰 수익이 된다는 점, 2016년 분당의 폭등 등을 예측하여 대중이 모르는 투자 가치를 미리 발견했으며, 2017년에는 둔촌주공에 1억 원으로 투자하는 방법을 공개해 화제가 되었다. 또한 용인과 대전, 창원 등의 지역에서 2000만~3000만 원의 소액으로 투자하는 방법을 알려주어 많은 투자자의 희망이되기도 했다. 저서 『부동산 소액 투자의 정석』특별 부록에서 언급했던 단지들은 1년 만에 평균 250%, 최대 412%의 상승률을 달성하면서 책을 따라만 해도 큰 수익을 낸다는 사실이 입증되었다.평범한 사람도 쉽게 승률 높은 투자를 할 수 있도록 ‘맘 편하고 우수한 투자’ 모임을 통해 20년 이상 강의를 해오고 있으며, 많은 이들의 ‘인생 멘토’로 불린다. 저서로는 『부동산 투자의 정석』과 『부동산 소액 투자의 정석』 『코로나 이후, 대한민국 부동산』 등이 있다.

  목차

추천의 말
여는 말 시장의 변화에 기회가 있다

1장 황금 숫자, 4년에 100%

부동산 시장을 이해하면 4년에 100% 수익률이 가능하다
얼마가 있어야 부자인가?
부동산 투자의 속성
왜 4년이라는 기간을 설정했는가

4년 100%의 목표를 변경해야 하는 경우
목표를 일찍 달성한 경우
| 대표적인 고평가 사례들 |
갑자기 많은 자금이 생긴 경우
승산이 없다고 판단되는 경우
더 나은 대상이 없다고 판단되는 경우
4년이 되었지만 100%의 수익이 나지 않은 경우

2장 첫 번째 황금 로드맵, 부동산 사이클링 기법

2500만 원씩 12년간 투자하면 20억 원이 된다
평범한 사람도 가능한 놀라운 부동산 수익률
20억 원을 만들기 위한 조건

부동산 사이클을 알아야 수익이 보인다
부동산 사이클 주기가 짧아지고 있다
강세장 vs 하락장 vs 약세장
가격이 계속 오르는 강세장의 상황
공포감이 지배하는 하락장
약세장에서도 수익을 낼 수 있다

부동산 사이클을 정확히 알아보는 법
강세장을 알아보는 법
하락장을 예측하는 법
약세장을 알아보는 법

부동산 사이클링 기법 실천하기
비과세 전략을 이용하라
자금이 적어야 더 유리하다
부동산 사이클링 기법 로드맵
| 투자 사례로 본 성공의 증거 |

그럼에도 불구하고 떠오르는 의문들
실패를 감안해도 수익은 충분하다
| 다주택자는 이렇게 해라! |
과거와 같은 상승이 재현될까?
출산율 0.72명, 1~2인 가구 비율 65% 과연 부동산에 미래가 있나?
내 집은 언제 마련하나?
| 내 집 마련, 해야 한다면 이렇게 하라 |
전세금은 어떻게 하나?
| 전세 구할 때 주의해야 할 점 |
소액 투자 물건이 계속 있을까?
내 자금에 딱 맞는 투자 대상이 있을까?
투자성 있는 물건을 어떻게 찾을까? 최강의 공식 ‘투자 점수 시스템’
정책과 제도가 바뀌면 어떻게 할까?

3장 두 번째 황금 로드맵, 수익형 전세 레버리지 기법

새롭게 바뀐 전세 레버리지 기법
자금이 커졌다면 다른 전략을 취해야 한다
정책은 언제든지 바뀔 수 있다

부동산 부자가 되어도 여유롭게 살기 힘든 이유
우리는 ‘똘똘한 한 채’의 덫에 빠져버렸다
수익형 부동산과 배당주 투자가 낭만적이지 않은 이유
| 부동산 중개업자의 함정을 조심하라 |

완벽한 수익을 만들어내는 궁극의 로드맵
수익형 전세 레버리지 기법의 기본 구조
수익형 전세 레버리지 기법 4 스텝
전세금이 하락하면 어떻게 해야 할까?
매년 전세 상승분은 얼마나 되어야 할까?

수익형 전세 레버리지 기법 실천하기
스텝 1. 자금의 절반으로 내 집 마련을 하고,
나머지로 투자용 자산을 매입한다
스텝 2. 4년을 보낸 후 입주권을 매입한다
스텝 3. 4년 후 새 아파트를 소유하면서
동시에 입주권을 매입한다
| 어느 단계에 있는 입주권을 사야 할까? |
스텝 4. 추가로 새 아파트를 소유하면서
마지막 입주권을 매입한다
과연 계산대로 딱딱 맞을까?
본인의 투자금에 맞게 응용하는 법

수익형 전세 레버리지 기법이 막강한 이유
첫째, 세금에서 매우 유리하다
둘째, 매물을 구하기가 상대적으로 쉽다
셋째, 관리가 쉽다
넷째, 늘 적정량의 현금 보유로 위험 대비에 능하다
| 큰돈을 보유하고 있을 때의 문제점 |

실패율을 감안해도 충분한 수익이 난다
12년이 지나는 동안 시장이 폭락하는 일은 없을까?
그 사이에 역전세난이 없을까?
투자금 회수율과 예상 전세금이 계산대로 맞을까?
실패를 감안했을 때 복리수익률의 상황

4장 성공률 90%! 돈 되는 부동산 고르기

언제나 통하는 ‘원리’인지 먼저 파악하라
투자에 확신을 가질 수 있어야 한다
부동산 투자의 원리를 아는 자가 꾸준한 수익을 낸다

약세장에서 입주권을 매수한 사례
신금호파크자이(금호 13구역)
경희궁자이(돈의문뉴타운 1구역)
아크로리버하임(흑석 7구역)
홍제센트럴아이파크(홍제 2구역)

강세장에서 입주권을 매수한 사례
보라매sk뷰(신길 5구역)
마포프레스티지자이(염리 3구역)
매교역푸르지오SK뷰(팔달 8구역)
e편한세상금빛그랑메종(금광 1구역)

실패 확률 10%? 실패처럼 보여도 실패가 아니다
평촌센텀퍼스트(덕현지구)
실패 시 대처할 수 있는 세 가지 솔루션

강세장에서 거품을 구별하는 법
강세장이 지속될 때는 기대치를 낮춰야 한다
거품인지 헷갈리면 누가 봐도 좋은 곳에 투자해라
명백한 거품일 때는 반드시 쉬어야 한다

맺는말 평범한 사람도 ‘쉬운 길’을 만나면 성공할 수 있다

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