도서 소개

부동산경매는 어렵다고 느끼는 이들이 많다. 생소한 법률용어, 복잡한 등기부, 불안한 입찰 과정 등…. 지은이 역시 법을 전공하지 않은 채 경매에 입문하며 같은 어려움을 겪었다. 하지만 수많은 서적과 판례를 탐독하고, 현장에서 직접 부딪히며 깨달았다. “권리분석은 감이 아니라 공식이다.”

이 책은 그렇게 탄생한 ‘권리분석 공식’을 중심으로, 부동산경매의 핵심 원리와 실무 과정을 체계적으로 정리했다. 민사집행법·민법·대법원 판례를 근거로 해서 초보자도 이해하기 쉽도록 구성했으며, 실전 고수들도 깊이 있는 분석을 이어갈 수 있도록 한 단계 높은 공부의 길을 제시한다.

33년간 부동산아카데미를 운영하며 수많은 제자들의 입찰과 낙찰을 도운 저자의 노하우가 이 한 권에 담겨있다. 이 책은 ‘아는 것이 힘이다’라는 진리를 가장 현실적으로 증명해 줄 것이다.

  출판사 리뷰

부동산경매의 길을 ‘권리분석 공식’으로 푼다!

부동산경매는 어렵다고 느끼는 이들이 많다. 생소한 법률용어, 복잡한 등기부, 불안한 입찰 과정 등…. 지은이 역시 법을 전공하지 않은 채 경매에 입문하며 같은 어려움을 겪었다. 하지만 수많은 서적과 판례를 탐독하고, 현장에서 직접 부딪히며 깨달았다. “권리분석은 감이 아니라 공식이다.”
이 책은 그렇게 탄생한 ‘권리분석 공식’을 중심으로, 부동산경매의 핵심 원리와 실무 과정을 체계적으로 정리했다. 민사집행법·민법·대법원 판례를 근거로 해서 초보자도 이해하기 쉽도록 구성했으며, 실전 고수들도 깊이 있는 분석을 이어갈 수 있도록 한 단계 높은 공부의 길을 제시한다.
33년간 부동산아카데미를 운영하며 수많은 제자들의 입찰과 낙찰을 도운 저자의 노하우가 이 한 권에 담겨있다. 이 책은 ‘아는 것이 힘이다’라는 진리를 가장 현실적으로 증명해 줄 것이다.

처음 시작하는 사람도 이해할 수 있는 부동산경매의 모든 것!

이 책은 부동산경매가 어렵게 느껴지는 독자들에게, 33년의 실무 경험으로 완성된 ‘권리분석 공식’을 전하고 있다.
먼저 1장에서는 경매신청부터 매각 준비까지의 전 과정을 단계별로 설명하며, 절차의 흐름을 명확히 잡는다. 2장에서는 입찰과 낙찰, 대금 납부, 소유권이전까지 이어지는 실전 과정을 다뤄, 처음 입찰하는 이도 안전하게 따라갈 수 있도록 안내한다. 3장에서는 낙찰 후 가장 현실적인 과제인 인도(명도)를 중심으로, 실제 현장에서 유용한 법적·실무적 조치를 제시한다. 4장에서는 권리분석의 뿌리인 물권의 개념과 종류를 정리해서, 복잡한 등기부와 권리관계를 스스로 읽을 수 있는 기반을 다진다. 5장에서는 입찰 전 반드시 점검해야 할 실전 위험요소들을 사례별로 분석해, 낙찰 후 발생할 수 있는 리스크를 사전에 차단한다. 6장에서는 이 책의 핵심인 ‘권리분석 공식’을 통해 말소기준권리, 인수권리, 가압류·가등기 등 다양한 권리를 구조적으로 이해하도록 돕는다. 마지막으로 7장에서는 주택·상가임대차보호법을 비롯한 실전 권리분석의 고급 단계를 다루며, 실제 경매 현장에서 마주치는 복잡한 사례를 통해 분석력을 완성한다.
처음 경매를 시작하는 초보자부터, 실무 경험을 쌓은 중·상급자까지. 이 책은 누구나 안전하고 확신 있게 부동산경매의 길을 걸을 수 있도록 안내해줄 것이다.

현황조사
집행법원은 경매개시결정을 한 뒤에 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사하도록 명해야 한다. 왜냐하면 경매목적부동산에 대한 현황을 공시하여 입찰예정자에게 정보로 제공할 필요가 있기 때문이다.
집행관이 부동산을 조사할 때에는 그 부동산에 대하여 규정된 조치를 할 수 있다. 즉 현황조사를 위하여 건물에 출입할 수 있고, 채무자 또는 건물을 점유하는 제3자에게 질문하거나 문서를 제시하도록 요구할 수 있다. 또한 건물에 출입하기 위하여 필요한 때에는 잠긴 문을 여는 등 적절한 처분을 할 수 있다.

경매실무상 자주 발생하는 매각불허가 사유
• 매수인자격과 관련 : 매수신청 금지자, 입찰에 참여할 수 없는 자 등
• 입찰가격과 관련 : 잉여가망 여부, 과잉경매 여부 등
• 매각물건명세서상 중대한 흠과 관련 : 선순위임차인의 누락, 법원기록과 부동산목록의 불일치 등
• 특별매각조건의 준수 관련 : 농지취득자격증명 미제출 등
• 소유자에 대한 경매개시결정통지의 미송달
• 입찰표의 입찰가액란 기재 등과 관련 : 금액수정 등
• 매각기일종료 후 매각결정기일 전에 집행정지결정 정본이 제출된 경우

* 관습상의 법정지상권이 성립되지 않는 경우의 대법원판례
토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 건물 또는 토지가 매매 기타 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 되었더라도, 당사자 사이에 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었던 경우에는 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습상의 법정지상권은 성립하지 않는다. (대판 1999. 12. 10. 선고 98다58467)

  작가 소개

지은이 : 김규석
현) 스피드옥션 전문위원전) 세종/엔알부동산아카데미 원장전) 한국경제 부동산자산관리 과정 책임교수전) 한국지방세연구회 부설 지방세아카데미 체납처분 교수저서)《부동산경매·명도절차와 권리분석공식 완전정복》(2022년, 한국경제신문사)《부동산실전핵심 권리분석과 부실채권배당 완전정복》(2022년, 한국경제신문사)《퍼펙트 경매》(2014년, 매일경제신문사)《실전핵심 부동산 경매》(2010년, 무역경영사)《실전핵심 부동산 경매 권리분석 편》(2006년, 무역경영사)기사)〈주간조선〉/〈부동산신문〉/〈비즈니스 매거진〉/〈한국경제신문〉Blog : https://blog.naver.com/nr1992-

  목차

프롤로그 부동산경매 초보에서 고수까지의 길로 함께 동행하겠습니다

제1장 경매신청에서 매각준비까지
1. 강제경매와 임의경매
2. 매각(경매)절차
3. 매각 방법
4. 매각(입찰)의 준비
5. 매각기일·매각결정기일의 통지 및 공고
6. 새매각과 재매각
7. 배당요구 및 배당요구종기일
8. 임차인의 권리신고와 배당요구신청
9. 매각일정의 변동
10. 매각절차의 취소사유
11. 경매신청의 취하

제2장 입찰에서 소유권이전까지
1. 채무자 등의 매수신청 금지
2. 입찰 시 준비서류
3. 매각(입찰)의 실시
4. 성공적인 입찰·낙찰을 위해 반드시 지켜야 할 3원칙
5. 입찰표 작성 시 유의사항
6. 입찰이 무효가 되는 경우
7. 매각허부결정 및 매각불허가 사유
8. 즉시항고
9. 매각대금의 납부
10. 상계 등의 특별한 대금납부 방법
11. 매각대금 미납 시 법원의 조치
12. 소유권이전등기

제3장 인도(명도) 성공하기
1. 관리명령 및 인도(명도)명령
2. 인도(명도)관련 안내문
3. 짐(동산)만 남겨놓은 경우의 명도 방법
4. 국군원조 요청
5. 경매에서 알면 도움이 되는 형법
6. 명도소송에 대하여

제4장 부동산경매에서 물권 이해하기
1. 물권과 채권
2. 물권의 종류
3. 지상권
4. 구분지상권
5. 법정지상권
6. 법정지상권 성립요건
7. 관습상의 법정지상권
8. 분묘기지권
9. 수목의 법정지상권
10. 지역권
11. 전세권
12. 저당권 및 근저당권
13. 질권
14. 유치권
15. 필요·유익비

제5장 권리분석 시 확인사항
1. 권리분석 시 필수 확인사항
2. 지분물건 경·공매 시 유의사항
3. 공유자의 우선매수권과 우선매수신고
4. 대위변제
5. 제시외 건물
6. 토지별도등기
7. 대지권 미등기
8. 취득이 무효로 될 수 있는 재산
9. 가장임차인
10. 체납관리비
11. 공사중단된 토지, 맹지, 사도의 취득
12. 공장 또는 공장부지 경매 시 유의사항
13. 농지 경매 시 유의사항
14. 위반건축물 등의 건축물
15. 지목, 용도변경, 건폐율 및 용적률

제6장 권리분석 공식 이해하기
1. 권리의 순위정리 및 소액임차인 구분
2. 소멸권리 및 인수권리와 말소기준권리
3. 권리분석 공식
4. 용익물권의 특성과 인수되는 용익물권
5. 전세권과 주택·상가건물임대차보호법상 임차인 권리
6. 지상권의 소멸과 인수
7. 가압류
8. 가압류권자의 배당요구와 배당금지급
9. 가처분
10. 선순위 가처분등기가 있을 때의 권리분석
11. 가등기
12. 선순위 가등기가 있을 때의 권리분석
13. 예고등기
14. 환매등기
15. 선순위 환매등기가 있을 때의 권리분석

제7장 임대차보호법 및 실전핵심 권리분석
1. 배당요구가 없는 대항력 있는 임차인
2. 임차인이 겸유권자로서 배당요구가 없는 경우
3. 주택임대차보호법 지역·경과별 소액보증금
4. 상가건물임대차보호법 지역·경과별 한도환산보증금·소액환산보증금
5. 임대차보호법상 대항력과 최우선변제권
6. 전차인과 전차인의 보증금 회수
7. 경매신청 또는 배당요구가 없는 선순위 전세권
8. 경매신청 또는 배당요구를 한 선순위 전세권
9. 법정지상권 권리분석
10. 지역권 권리분석
11. 경매신청이나 배당요구가 없는 소유권이전청구권가등기
12. 제척기간이 도과된 소유권이전청구권가등기
13. 경매신청이나 배당요구가 없는 선순위 가처분
14. 소멸되지 않는 후순위 가처분
15. 선순위라도 소멸시킬 수 있는 가처분등기
16. 유치권 권리분석
17. 환매기간이 남아있는 선순위 환매등기
18. 공유물분할을 위한 형식적 경매

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